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我国物流地产发展的趋势研判
来源: | 作者:和君国有资本与国企改革研究中心 杨浩 | 发布时间: 2020-08-12 | 201 次浏览 | 分享到:

先来看下修订后的创业板交易规则,简单列式如下:物流地产是指经营专业现代化的物流设施载体,近年来我国物流地产行业虽然在快速扩张,但人均物流地产面积与发达国家之间仍存在差距,作为全球最大的快递市场,我国物流地产仍有较大的发展空间。当前市场主要参与者,按地产商性质划分,包括专业物流地产开发商、综合地产开发商以及行业外来者(主要是电商和物流企业)三类,按资金性质划分,包括外资(普洛斯、安博、嘉民、丰树)、国资(中储股份)、民资(宇培、易商红木)三类。市场竞争格局整体表现仍是“一超多强”,从市场份额和仓储面积来看,外资企业仍然占据绝对的优势,但国内企业正在奋起直追。当前发展总体趋势,综合分析研判,我们认为核心表现在以下几方面:

一是基础设施。高标仓是未来的发展方向。新建仓库将以高标仓为主,同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。

二是参与主体。主体多元化是当下最主要的特征。除原有传统物流地产商以外,传统地产、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场,主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新。

三是园区迭代。由于阿里巴巴与京东智能化仓储体系的建立,对于依靠租赁收入的传统物流地产造成了极大的打击,使其收入不断缩水,由此引发仓储物流地产模式向4.0智能化仓储模式迭代。

四是投资策略。目前物流地产已经进入优化调整阶段,单打独斗不再成为企业首要选择,在投资策略上参与方更倾向于强强联合,突破市场壁垒,不断提高自身发展优势。如股权收购,强强联手。房地产开发商和金融机构会利用自身资金及资源优势,通过股权收购具有开发运营经验的物流企业,来解决 “固投多、运营难、资源依赖程度高”三大难题;如战略合作,盘活“存货”。专业物流地产开发商与持有“存货”的基金、房产商或者区域有土地资源的国有企业战略合作,盘活手头闲置资源,提高资金周转率等。

五是关注新领域和细分市场。物流地产已经脱离“跑马圈地”的时代,各方参与者关注新兴需求创造的机遇,将注意力重点放在新领域(旧城改造)和细分市场(冷链物流、医药等新物流体系)。

六是政府导向。产业集群是未来仓储布局的核心要求。简单的仓库和传统的物流园已无法满足当下政府的需求,土地资源稀缺,地方政府倾向拿出更多土地做物流产业园集聚区,聚合物流业态,产生聚集效应。


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